近日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。这对于有购房需求的市民而言，无疑是个喜讯。但买房毕竟是“人生大事”，无论是一手房还是二手房，购房者都需要打起“十二分”的精神谨慎甄别。在买房过程中难免产生纠纷，面对分歧应该如何有效应对呢?本报特邀山东京堂木律师事务所梁圣琦律师，为有购房需求的读者梳理出12个要点

　　政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖;

　　其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖;

　　合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地;争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。

　　无效。商品房预售许可证明由国家部门颁发，是经备案允许销售房地产的必经手续。在未取得该证明的情况下，开发商与买受人签订的商品房预售合同或商品房买卖合同，均认定无效，但在起诉前取得该证明的，可以认定有效。

　　按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　买受人以房屋配套设施不符合售房时开发商的承诺(如周围有九年制学校、地铁通过、三甲医院等)为由主张解除合同的，应承担开发商在售房时对此承诺的举证义务。

　　法院在审理此类案件时，会查证合同对此承诺是否有特殊约定及是否存在虚假宣传等;同时还要审查买受人的购房目的，若房屋后期配套与签订合同中承诺不符，不能实现购房人购房目的的，开发商构成违约，买受人可以主张解除合同。

　　有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

　　可以。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　开发商按照合同约定的交房时间交付房屋系其应履行的合同义务，但司法实践中，开发商逾期交付房屋的情况频发。为维护己方权益，买受人可根据不同情况，采取不同的方式进行维权。第一，开发商不能如期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以主张解除合同;第二，开发商逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任;第三，开发商逾期交付，经催告后在合理期间内交付的，不能解除合同，但是可以请求开发商承担违约责任。

　　需要注意的是，《中华人民共和国民法典》规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据上述规定，买受人应严格遵守解除权的行使期限，超期不行使的，该解除权消灭。

　　因开发商原因，购房人未能取得不动产权证书，开发商承担违约责任吗?违约责任的计算标准是什么?

　　承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(1)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　可以。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》约定了两种情况下，买受人可以请求解除合同：(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构经核验确属不合格的;(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因此，如房屋质量存在严重问题影响正常居住使用，可以主张退房。

　　根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。因此在保修期内，业主购买的房屋发生质量问题都可以向开发商主张权利。如下雨导致窗台等部位漏水，业主可以要求开发商在合理期限内进行维修。

　　在买受人请求继续履行的情况下，只要买受人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，司法实践中，存在以下情形之一时，一般会支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续：1.买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;2.买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3.出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。

　　律师提醒，在购买房屋时一定要核实是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要求其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷。

　　房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认第二份合同无效吗?

　　可以。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　因此，房屋买卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并将房屋交付使用，买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通，其可请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。

　　二手房交易中房屋内的户口未按照合同约定全部迁出，买受人如何维护自己权益?

　　司法实践对于此问题的处理原则一般为：买受人起诉请求出卖人迁出户籍的，不属于人民法院民事案件的受理范围。但是，对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。

　　律师建议买受人在购买房屋之初，详细了解房屋内的户籍情况，是否属于出卖人，还有无其他的户口，能否迁出，自己是否在意房屋内是否有户口，而后在合同中明确加以约定，约定迁出的时间和违约责任;特别是购买学位房的更要查实该房屋的学位是否已经使用，对此最好在合同中明确约定。(本报记者兰萃)