始于金秋，终于盛夏。又是一年毕业季，许多毕业生即将走出学校大门成为一名“职场新人”，在从校园群居生活转变为独居生活的人生新节点上，租房成为大家进入社会的第一场“硬仗”。租房不是简简单单的签合同，一不留神可能就会“踩坑”,甚至陷入房屋租赁合同的纠纷中。为了给广大毕业生和有租房需求的群体支招，武平法院精心准备这篇“租房宝典”，为避坑支招。本期“村居法官普法专栏”聚焦
租房网站、中介公司、青年公寓、路边广告、亲朋介绍等，找房途径很多，但是房源虚虚实实，求租人需认真筛选，仔细验证。
时间紧张的，不轻信租房网站和路边广告，通过中介公司寻租的，建议寻找大型、正规的中介公司；
当意向房源出现后，求租人应当在保障个人安全的前提下实地勘察意向房屋，重点审查房屋是否符合承租要求，是否适租，是否存在安全隐患。切勿因时间问题、轻信他人承诺或其他原因不实地勘察即签订租赁合同。
◆是产权人代理人的，请其出示产权证、授权委托文件及身份证原件，并审查授权时限；
◆是二房东、三房东的，请其出示与产权人签订的租赁合同原件并审查其是否有转租期限、剩余租赁期限，但此类房屋风险较大，不建议承租。
尽量签订书面租赁合同，租赁合同自双方当事人签字之日起生效。对于合同条款，承租人应当逐条细读，有疑问应当场提出。
重点审查以下内容：租赁双方的身份信息、房屋基本情况（与产权证一致）、租金、租赁期限、交租时间与方式、房屋交付时间、水电物业等其他费用的价格与负担、违约责任、续租或退租通知时间、双方签名及落款时间等。如有特殊约定的，双方协商一致可签订补充条款。对承租人需要交纳水、电、物业费等其他费用的，应当在合同中准确记录签约前的读表数。
双方应当在签约前对租赁房屋中的房屋设施逐一核对，列明房屋设施清单，共同验证房屋设施功能是否正常、有无缺损，并记录在册，双方核对无误后签字确认。
承租人应当严格遵守租赁合同的约定，及时履行各项义务，按时缴纳租金和其他费用，特殊情况迟延缴纳租金的，应当征得出租人的许可并即使保留许可证据。
承租人应当爱惜房屋设施，不得故意损坏；在发生损坏情况时，应及时与出租人沟通协调处理，避免发生纠纷。
租赁期满，双方合意不再续租的，合同自动解除。双方当事人最好在租赁房屋中办理房屋交接手续，对照房屋设施清单清点家具和破损情况，清结承租期间所有的费用。
承租人想要提前解除租赁合同的，需严格依照合同约定处理或取得出租人的同意，不应擅自解约，否则需要承担违约后果。因出租人的原因导致合同无法继续履行的，承租人应当及时向出租人主张权益或寻求法律保护。
基本案情：张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2023年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。后，张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一、二审法院经审理均认为其主张的理由不成立。
案例解读：承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。
对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。
为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。
基本案情：林某将其房屋出租给鞠某居住, 双方签订的房屋租赁合同约定，鞠某居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由鞠某承担责任。后鞠某租住期间，某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水，致使楼下住户董某家中被水淹，出租人林某的房屋亦造成损害。林某赔偿了董某十五万元后，向法院起诉承租人鞠某要求赔偿，认为鞠某的行为同时给其房屋造成经济损失三万元，鞠某共计应该赔偿十八万元。双方当事人对涉案房屋水管断裂漏水的原因产生争议，林某认为是鞠某使用不善所致，鞠某则称系水管年久失修所致。一审法院认为，鞠某否认水管断裂漏水的原因与其有关，根据谁主张谁举证的原则，林某应当就其主张提供证据予以证明，现林某没有证据证明系鞠某使用不当导致水管断裂漏水，应承担举证不能的法律后果，驳回出租人林某的诉讼请求。
案例解读：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，林某与鞠某在房屋租赁合同中明确约定，“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人林某负责修缮”。因此，因涉案房屋水管破裂导致的修缮问题，按照合同约定应由林某负责。合同还约定，“承租人鞠某居住期间：水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由鞠某修复或承担。”故按照合同约定，鞠某仅对因使用不当造成的损失承担责任。林某主张鞠某使用不当，但林某并未提交证据证明。而鞠某提交了自来水公司员工赵某出具的现场鉴定报告单，证实涉案房屋水管管道年久失修存在老化问题。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多，正是一般人休息熟睡的时间，林某主张漏水系鞠某使用不当造成亦与常理不符。综上，林某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果。
基本案情：出租人刘某将其名下房屋出租给承租人牟某使用，双方签订租赁合同，约定房屋租赁期12个月。刘某依约将房屋交付牟某，牟某按照合同约定交纳了租金及押金。合同履行约4个月后，牟某以工作变动无法继续履行合同为由申请解除合同，刘某不同意解除合同。后牟某搬离涉案房屋，告知了刘某，并要求返还剩余租金及押金，刘某坚持合同应当继续履行完毕，不应返还租金和押金。法院经审理认为,承租人在合同履行期限内因为自身原因要求解除合同，违反了双方合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。同时，出租人在承租人明确通知要求解除租赁合同且其已搬离房屋时亦负有及时止损的义务。因此，在判决承租人支付4个月违约金的情况下，由出租人退还剩余租金和押金。
案例解读：现实生活中，往往会出现一方违约时，守约方认为只要其不同意解除合同就应当继续履行。但是，并非所有的合同都适宜强制继续履行，例如租赁合同，在承租人确无意继续履行的情况下，强制其继续租赁使用房屋可能造成房屋的闲置、经营成本或生活成本不必要的扩大等物的浪费或损失的产生，因此，通常不适宜强制继续履行。对此，可由违约方以承担违约责任为代价，获得合同的解除。同时，按照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中出租人在承租人明确告知解除合同并以实际行为表示不履行合同，且出租人也明确知道房屋处于空置状态的情况下，应采取适当措施防止损失扩大，放任房屋空置而扩大的损失不应由承租人负担。
基本案情：出租人福建某置业公司与承租人匡某签订租赁合同，约定租赁涉案房屋约1600平方米，租期5年，免租期一年，合同还对租金的计算方式及支付方式等进行了约定。租赁合同履行过程中，福建某置业公司起诉称承租人匡某租赁涉案房屋3年一直未交租金，多次催交，仍然不交租金，所以要求匡某解除合同，交纳欠付租金并承担违约责任。匡某抗辩称，涉案房屋存在漏水，导致其不能使用，是福建某置业公司违约，福建某置业公司应承担违约责任，匡某未交租金是行使其先履行抗辩权。法院经审理认为,出租人依约将涉案房屋交付承租人，承租人应依约履行交纳租金的义务。承租人对其未交纳任何租金的事实明确认可，承租人该行为违反合同约定，构成违约。合同明确约定，承租人迟延交纳租金，出租人催交后仍不交纳的，出租人可以解除合同。据此，法院判决解除双方租赁合同，匡某交纳租金等。
案例解读：租赁合同关系中，提供适租的房屋是出租人的主要合同义务，而交纳租金则是承租人的主要合同义务，在出租人如约交付了房屋、承租人长期正常使用的情形下，以房屋存在轻微问题而拒交租金，是构成违约的行为。当然，根据合同的约定或法律的规定，出租人也负有维修房屋等义务。在租赁合同履行期间，经常会出现房屋漏水等问题，建议双方在合同中对房屋维修等义务明确约定，避免出现分歧。本案中，出租人具有维修房屋的义务，但是在出现漏水的情况下，承租人应积极告知出租人漏雨的情况并通知其进行维修，如果出租人没有及时维修，承租人也可先行维修，由出租人承担维修费用。如果出租人未及时维修的后果足以影响房屋正常使用，足以影响承租人租赁合同的目的不能实现，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租赁房屋又以此拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，其需承担相应的违约后果。
基本案情：房东刘某与任某签订了《房屋租赁合同》，约定将一毛坯房出租任某居住。房屋交付后，经刘某同意，任某对房屋进行了装修，但当时双方并未就租赁期满后装饰装修费用的补偿问题进行约定。租赁到期后，任某认为地板、墙砖、马桶、门等应归其所有，要求刘某返还其一个月的租金，算是对以上已经形成的附和装修装饰物损失的补偿，否则就不退房。而刘某则表示自己并不需要这些家具物品，能拆除的任某可以拆除带走，但不能对原有房屋造成破坏。双方僵持不下，任某迟迟不肯搬离该房屋，刘某遂起诉至法院。
案例解读：在房屋租赁期间，承租人经出租人同意对房屋进行装修，租赁期限届满或者租赁合同解除时，对于未形成附合的装饰装修物，如沙发、茶几、餐桌等，可由承租人带走，因此造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，但当事人另有约定的除外。对于已经形成附合的装饰装修物，如地板、瓷砖、天花板、天窗等，承租人请求出租人补偿其装饰装修费用的，法院不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，房东刘某按照约定将房屋交由任某使用，房屋到期后任某应当返还租赁房屋。对于未形成附合的装饰装修物其可以拆除，但应当在租赁期间届满前拆除。同时，由于双方此前没有对地砖、墙砖等已形成附合的装饰装修物的处理方式进行约定，任某无权要求刘某补偿其相应费用。所以，任某逾期腾退房屋的行为已经构成违约。
基本案情：2022年12月，小叶从王先生处承租了某房屋，租期一年，随后带着自己饲养的大型宠物犬一同入住。2023年8月,小叶在微信上告诉王先生要提前退租，王先生上门沟通退租事宜，发现屋内的沙发被小叶丢弃，且房间内墙面、桌椅、床垫均存在被大型犬撕咬的痕迹，受损严重。王先生告知小叶，如退租必须要把房间复原。小叶承诺将修复房屋，但王先生9月再联系小叶时，却发现自己已经被“拉黑”了。王先生遂诉至法院，要求判决解除合同、小叶支付欠付租金、赔偿因养犬损坏房屋造成的损失等。
案例解读：法官在审理中发现，小叶与王先生签订的房屋租赁合同中，有关于房东不允许承租人喂养存在危险性的宠物（如狗、猫等）的约定。结合王先生提交的装修合同、发票等，法院判决支持了王先生的诉讼请求。小叶除支付欠付的房租外，还向王先生赔偿了5000余元。
二是发现屋内物品被损害时及时与租房者协商赔偿，并保留好沟通的聊天记录等证据；
三是确定损失数额，对于被损坏的家具、家电应保留购买发票，如果委托第三方修补，应保留合同、付款记录、发票等，方便就损失主张权利。
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